公募REITs五周年上市满5周年 全市场累计上市86只REITs募资2450亿元

本报记者 毛艺融

6月21日，公募REITs上市满5周年。截至目前，全市场已上市86只REITs，总募集规模2450亿元，其中上交所59只合计募资1760亿元。资产类型不断丰富，随着首批商业不动产REITs的正式落地，形成了涵盖高速公路、产业园区、能源、保租房及商业不动产等多元业态的资产格局。

扩募方面，截至2026年6月，沪市共有14单项目进入实质性扩募阶段，其中8单（张江、普洛斯、京保、临港、东久、京能、有巢、厦门安居）已完成上市、5单（京东2次、城投宽庭、铁建、上海地产、联东）发布扩募公告，扩募资产呈现跨类型、跨区域创新特点，如“光伏+水电”多能互补、“研办+厂房”混合配置等，并成功落地首单配售项目。

2025年12月31日，在中国证监会统筹指导下，上交所修订发布全套REITs自律监管规则，形成“1+7+N”REITs规则制度框架，即1项业务办法、7项业务指引和各类业务指南，覆盖REITs全生命周期各个业务环节。进一步完善业务规则体系，健全市场功能，有效保障了商业不动产REITs试点平稳起步，推动REITs市场高质量发展，增强多层次资本市场服务实体经济质效。

投资者回报方面，截至2025年末，沪市52只REIT除权价格平均上涨6.3%，若计入分红再投资，复权价格涨幅达11.9%，为投资者带来了可观的资本增值体验。分红派现方面，市场持续强化投资者回报，全年实施分红110次，累计派发近78亿元，较上年增长30%。其中，产权类REITs整体分派率达4.18%，展现出稳定的现金回报能力；经营权类REITs全周期内部收益率（IRR）约4.05%，为长期资金提供了可预期的收益锚点。

在管理人、运管机构及原始权益人的协同配合下，沪市REITs举办了近百次的路演、投资者开放日等活动，建立起投资者与底层资产之间的深度连接，让投资者不仅享受到了资产运营的红利，更直观感受到了底层资产的成长逻辑，投资获得感进一步提升，实现了市值增长与投资信心的良性循环。

从底层资产运营情况来看，根据2025年年报披露情况，沪市52只产品合力交出收入145亿元、同比增长71%，可供分配金额88亿元、同比增长42%的亮眼答卷，展现出强劲的内生增长动力。

各细分赛道多点支撑、协同发力：消费板块作为增长引擎，平均出租率达98%，收缴率近100%；保障性租赁住房发挥“稳定器”作用，出租率维持95%高位且租金收缴率达100%；能源板块结算电量达40亿千瓦时，营收完成率达106%；产业园区与仓储物流板块抗周期韧性凸显，东久、京东仓储等项目实现满租；高速公路板块凭借69亿元通行费收入和日均32万辆车流量，现金流完成度达97%；此外，数据中心及市政环保等业态现金流亦全线达标，共同构成了多点支撑、稳健向好的良好生态。

6月18日，国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT、中信建投首农商业REIT、汇添富上海地产商业REIT——首批四单商业REITs产品正式在上交所上市交易。

此外，截至目前上交所还受理了锦江、凯德、陆家嘴、保利发展、光大安石等12单商业不动产REITs项目，拟募集规模合计约400亿元，资产类型覆盖办公、酒店、购物中心及商业综合体等业态，原始权益人包括央企、地方国企、民企、外资等。

（编辑 李家琪）