现房销售等政策效应有序释放 土地市场优质供给延续

本报记者 张芗逸

9月21日，上海今年第九批次集中土拍落下帷幕。本批次共出让3宗涉宅用地，分别位于浦东新区、黄浦区、静安区，总土地出让面积71648.45平方米，总起始价120.94亿元。3宗地块均顺利成交，总成交价129.11亿元。

“从参拍情况来看，上海本批次土拍共吸引8家企业（或联合体）参与。房企当前拿地态度趋于审慎，为现房销售环节预留了一定的定价与利润空间。”中指研究院上海数据总经理张文静对《证券日报》记者表示，同时，结合资金压力、开发周期等因素综合考量，本次低总价、低容积率的浦东新区地块受到市场更多关注。

8月28日，住房城乡建设部、国家金融监督管理总局等部门发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），对房地产开发、融资、销售制度进行改革完善。

从全国情况来看，中指研究院数据显示，截至9月20日，月内300城住宅用地成交2052万平方米，出让金700亿元。其中，新政落地后的第三周（9月14日至9月20日），300城住宅用地成交规划建筑面积731万平方米，土地出让金193亿元，平均溢价率为3.7%。

“当前成交及待拍地块多为《通知》发布前公告，发布后新推地块尚未形成规模。同时，各地在现房销售、地价缴纳方式等方面的执行口径存在差异，仍待观察。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对《证券日报》记者表示，从近三周表现看，《通知》对土地市场的影响正逐步显现，但整体仍处于政策过渡阶段。在预售门槛提高、资金占用周期拉长的背景下，企业报价整体趋于审慎，底价及低溢价成交仍是非核心地块的主流；区位清晰、总价可控且去化确定性较强的核心城市优质宅地，则仍保持一定竞争热度，土地市场围绕“确定性”的分化特征进一步凸显。下一步，应重点关注《通知》发布后公告地块中现房销售要求及地价缴纳条款的具体设定。

具体来看，9月以来，广州、深圳等一线城市均有涉宅用地溢价成交。例如，广州市天河区大观路以东AT1003083、AT1003084地块于9月4日以总价24.81亿元成交，溢价率15.88%；深圳福田区香蜜湖街道B401—0151宗地于9月10日以总价25.5亿元成交，溢价率125.46%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，现房销售政策落地后，在细则尚未完全出台的情况下，土地市场总体逻辑仍延续此前逻辑。房企重点关注高品质、高性价比地块。

在近期国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，住房城乡建设部房地产市场监管司司长张雪涛表示，新项目要优先选择现房销售，同时统筹用好针对项目的土地、金融、税收等支持性政策。

严跃进表示，对于现房销售，未来政策在土地端会加强支持。支持方式可能包括降低地价、延缓土地出让金缴纳、以银行保函替换保证金、延缓缴纳出让金时不再计算利息，以及积极供应较好地块、给予容积率奖励等。现房销售大方向上仍是进一步支持土地具备更好性价比，政策总逻辑清晰，改革稳妥有序。

张文静认为，短期来看，市场正处于预期重构与策略再校准的过程中。房企在核心区位与外围板块之间、在总价门槛与利润空间之间将进行更为精细的权衡，投资行为普遍审慎，而其中低总价、低容积率、现金流周转较快的项目仍将获得更多关注。